El subarrendamiento y su tributación

¿La tributación del subarrendamiento de inmuebles coincide con la del arrendamiento? Vamos a analizar cuál es la fiscalidad de estas dos figuras en IRPF e IVA tanto para el propietario o arrendador como para el arrendatario o subarrendador.

Subarriendo

Subarrendar es alquilar un inmueble ya arrendado.  La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que se puede subarrendar siempre que el propietario o arrendador del inmueble lo consienta.

Analizaremos la tributación del subarrendamiento a través de un ejemplo:Antonio alquila un piso a Bertín para que lo utilice como su vivienda habitual y éste subarrienda una habitación a Carlos con derecho a utilizar cocina y otras partes de la vivienda, contando previamente con la autorización de Antonio.

Como vemos, intervienen 3 partes:

  • El propietario o arrendador (Antonio) que alquila el inmueble al arrendatario.
  • El arrendatario o subarrendador (Bertín), que lo alquila al subarrendatario.
  • Y el subarrendatario (Carlos), que usa el bien alquilado.

Tributación del subarrendamiento para el propietario-arrendador

IRPF del arrendador en el subarrendamiento

Los ingresos que perciba Antonio por el alquiler se califican como rendimientos de capital inmobiliario siempre que no puedan ser considerados como rendimientos de actividad económica.

El artículo 27.2 de la Ley del IRPF señala que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica cuando se utilice, al menos,  una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa en el desarrollo de la actividad.

Como Antonio no ha contratado a nadie, los ingresos que obtiene se consideran rendimientos de capital inmobiliario. En ¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad? detallo cómo se determina el rendimiento neto.

¿Y si cobra por permitir el subarriendo?

Puede que el propietario autorice el subarriendo a cambio de una contraprestación económica. Es decir, el arrendatario-subarrendador deberá pagarle una cantidad mayor.En este caso, las cantidades percibidas como contraprestación al subarriendo se consideran también rendimientos de capital inmobiliario sin ninguna particularidad.

¿Puede aplicar el propietario la reducción del 60%?

El subarriendo no impide que Antonio, como propietario, pueda aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento neto si el inmueble se destina a vivienda permanente tanto de Bertín como de Carlos.

IVA del propietario-arrendador

El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA señala queEstán exentos de IVA los arrendamientos de edificios o parte de los mismos destinados EXCLUSIVAMENTE a viviendas.

La consulta de la Dirección General de Tributos V4706-16 analiza esta exención y determina que sólo será aplicable cuando el arrendatario la utilice exclusivamente como vivienda.

En este caso, Bertín utiliza parte del inmueble como vivienda y el resto lo subarrienda a Carlos. Por eso, para Antonio la operación estará sujeta y no exenta de IVA ya que al permitir el subarriendo el destino no es exclusivamente el alquiler de vivienda.

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Tributación del subarrendamiento para el arrendatario-subarrendador

IRPF del subarrendador

Para Bertín, las cantidades obtenidas tributan como rendimientos de capital mobiliario.

No formarán parte de las rentas del ahorro como lo hacen los rendimientos habituales del capital mobiliario: intereses, dividendos, etc. Los ingresos del subarriendo se integrarán dentro de la base general, tributando al tipo medio del contribuyente.

Los ingresos por subarrendamiento tributan como rendimientos de capital mobiliario que se integran en la base imponible general y no en la del ahorro como lo hacen los intereses o dividendos #Renta2018 Clic para tuitear

¿Qué gastos se puede deducir?

Para calcular el rendimiento neto del capital mobiliario por subarriendo de los ingresos se deducirán todos los gastos necesarios para su obtención.

La única particularidad que existe es que el subarrendador no podrá deducirse como gasto la amortización del inmueble. Según la Consulta vinculante V0781-13 de la Dirección General de Tributos, el gasto por amortización sólo lo puede imputar el propietario del inmueble.

¿Puede aplicar la reducción del 60%?

El subarrendador no podrá aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto por alquiler de vivienda.

Aunque se destine a vivienda permanente del inquilino esta reducción se establece para los rendimientos de capital inmobiliario. Y Bertín, como subarrendador, obtiene rendimientos de capital mobiliario.

IVA del arrendatario-subarrendador

Para el arrendatario-subarrendador la operación de subarriendo estará sujeta y exenta de IVA siempre que el subarrendatario utilice el inmueble exclusivamente como vivienda.

En este caso, como Carlos utiliza la habitación subarrendada como vivienda, la operación está exenta de IVA.

Si Bertín prestara servicios propios de la industria hotelera a Carlos tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros similares no corresponde la exención del artículo 20.Uno.23º LIVA. El subarriendo estaría sujeto al tipo impositivo del 10% aplicable a este tipo de servicios.

Cómo y cuándo practicar la retención sobre el alquiler de inmuebles

El porcentaje de retención sobre el alquiler de inmuebles es el 19% para 2019. Pero, ¿sabes cuándo se aplica? ¿Quién debe retener? ¿Qué se hace con estas cantidades?.

¿Cuándo hay que retener? Alquileres sujetos a retención

Habrá que retener cuando se paguen rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.

Si quieres saber qué es el subarrendamiento y cómo tributa lee Subarrendamiento y su tributación.

Da igual si se trata de un arrendamiento o subarrendamiento. Pero sí debe recaer sobre un inmueble urbano,  no rústico.

Si el arrendador es una persona física, el inquilino le retendrá a cuenta de su IRPF. Si es una persona jurídica, la retención será a cuenta del Impuesto sobre Sociedades.

Rentas excluidas de retención sobre el alquiler

No estarán sujetos a retención:

  • El arrendamiento de vivienda realizado por una empresa para sus empleados
  • Las rentas satisfechas a un mismo arrendador que no superen los 900 euros anuales
  • Las rentas satisfechas a un arrendador que nos entregue un certificado de exención emitido por Hacienda. Puede conseguir este certificado si se dedica al arrendamiento de vivienda y locales y dispone de inmuebles por un valor catastral superior a 601.012,10 euros. Como inquilino debes asegurarte de que el arrendador te entrega un certificado actualizado en cada ejercicio.
  • Las rentas derivadas de contratos de arrendamiento financiero.
  • Las rentas satisfechas a entidades de utilidad pública ya que están totalmente exentas en el Impuesto sobre Sociedades. (no se les debe retener a cuenta de un impuesto que no pagan).

Alquiler de garaje, ¿debes pagar IVA e IRPF?

¿Quién debe retener?

  • Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas (comunidades de bienes, sociedades civiles…).
  • Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.

Los particulares no están obligados, en ningún caso, a practicar retención.

Sólo deberán retener los empresarios o profesionales (tanto personas físicas como entidades) que actúen en el ejercicio de su actividad #alquilerdeinmuebles Clic para tuitear

Si quieres saber más sobre el tema, lee ¿Qué impuestos pagas por el alquiler de un local de tu propiedad?

obligados a retener en el alquiler de inmuebles

Ejemplos de quién debe practicar retención sobre el alquiler de inmuebles

Un abogado alquila un piso para instalar su despacho. Deberá retener en los pagos que realice al propietario o arrendador. Lo mismo sucede si lo alquila como vivienda y despacho.

Este mismo abogado alquila un pequeño local como trastero para guardar muebles de su vivienda. No deberá retener cuando pague la renta ya que no lo hace en el ejercicio de su actividad.

Cuando un particular alquila un local comercial como trastero no deberá retener al pagar la renta ya que no se trata de un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad.

¿Sobre qué cantidad se aplica la retención? Base de la retención

La renta del alquiler puede pagarse en dinero o en especie. Se paga en especie cuando se presten servicios o se entregue otro tipo de bienes que no sean dinero.

Rendimientos dinerarios

La base para aplicar la retención sobre el alquiler de inmuebles es la suma de todas las cantidades que se pagan excluido el IVA.

Por lo tanto, están sujetos a retención tanto la renta pactada como cualquier gasto (comunidad, IBI, luz…) que se repercuta al inquilino en virtud del contrato de arrendamiento. Así lo establece el artículo 100 del Reglamento del IRPF y la consulta vinculante V1866-08 de la Dirección General de Tributos.

Centro de negocios: cuando el arrendamiento de oficinas y despachos conlleva la prestación de servicios adicionales como limpieza, secretariado, comunicaciones, electricidad, etc. Es un contrato mixto de arrendamiento de inmuebles y de servicios.

Su finalidad es dotar al inquilino de la infraestructura necesaria (material y personal) para que pueda desarrollar su actividad. Va más allá del simple contrato de arrendamiento. Por eso, la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V3143-14 establece que los rendimientos que se satisfagan no estarán sujetos a retención.

Rendimientos en especie

Cuando se satisfacen rendimientos en especie no se retiene (no hay una renta dineraria sobre la que retener). Se realiza un ingreso a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica.

Pagados a una persona física

Cuando el arrendador del inmueble sea una persona física, la base sobre la que aplicar el ingreso a cuenta será el valor de mercado de los bienes entregados en pago de la renta.

Pagados a una persona jurídica

Si recibe la renta una entidad con personalidad jurídica, la base también será el valor de mercado.

Pero el artículo 64 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades determina que el valor de mercado será el resultado de incrementar en un 20% el valor de adquisición o coste para el pagador.

Porcentaje de retención sobre el alquiler en 2019

El porcentaje que se aplica para calcular la retención sobre el arrendamiento de inmuebles es el 19%.

El porcentaje se reducirá en un 60% siempre que:

  • El inmueble radique en Ceuta, Melilla y sus dependencias.
  • El arrendador tenga allí su domicilio si se trata de una entidad o tenga derecho a practicar la reducción por rentas obtenidas en Ceuta y Melilla establecida en el IRPF para las personas físicas.

Ejemplos de retención sobre el alquiler en 2019

Se alquila una oficina por la que se pagan 900 euros al mes de renta y 100 euros de comunidad de propietarios.

Renta900
Comunidad100
Base imponible1.000
IVA (21%1.000)210
Retención (19%1.000)-190
Total1.020

Da igual que el arrendador o el arrendatario sean sociedades o personas físicas en el ejercicio de sus actividades económicas.

Si el arrendador del ejemplo anterior no satisface la renta en dinero sino prestando servicios de asesoría fiscal y contable (el coste de estos servicios es 1.000 euros):

En este caso habrá que distinguir que el arrendador sea persona física o entidad sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades. La ley de este impuesto establece que el valor de mercado será el resultado de incrementar en un 20% el valor de adquisición o coste para el pagador.

PERSONA FÍSICA                                                                   PERSONA JURÍDICA

Renta900Renta900
Comunidad100Comunidad100
Base imponible1.000Base imponible1.000
IVA (21%1.000)210IVA (21%1.000)210
Retención (19%1.000) 190Retención (19%1.200)1,20×1.000=1.200228
Total1.020Total982

Obligaciones del retenedor: presentar los modelos 115 y 180 en Hacienda

El arrendatario practicará la retención en el momento de abonar la renta. Y deberá ingresar trimestralmente en Hacienda las cantidades retenidas presentando el modelo 115.

Modelo 115. Retenciones e ingresos a cuenta. Rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos

¿Cómo rellenar el modelo 115?

Los datos que tendrás que rellenar en este modelo son:

  • Número de perceptores
  • Bases de las retenciones e ingresos a cuenta
  • Retenciones e ingresos a cuenta
  • Resultados anteriores declaraciones (sólo deberás rellenar esta casilla cuando presentes una declaración complementaria)
  • Resultado a ingresar

Plazo de presentación del modelo 115

Con carácter general, entre los días 1 y 20 del mes siguiente al día en que finaliza el trimestre correspondiente:

  • Del 1 al 20 de abril para las retenciones practicadas en el primer trimestre.
  • Del 1 al 20 de julio para las practicadas en los meses de abril, mayo y junio.
  • 1 al 20 de octubre para las practicadas en el tercer trimestre.
  • Del 1 al 20 de enero para las retenciones del último trimestre del año anterior.

Las grandes empresas (aquellas cuyo volumen de negocio supera los 6.010.121,04 euros) están obligadas a presentarlo mensualmente.

¿Debes presentar el modelo 115 sin retención?

No es habitual presentar esta declaración sin haber retenido nada. Es decir, presentar una declaración negativa, con cuota cero o sin actividad. Y es que, si has pagado por arrendamientos, es obligatorio retener un porcentaje e ingresar esta cantidad.

Pero puede darse el caso de que durante un trimestre no hayas tenido arrendamientos o no hayas pagado ninguna renta de alquiler. Para ese trimestre, deberás presentar el modelo 115 marcando sólo la casilla Negativa en Tipo de declaración.

También deberás presentar el modelo 115 sin retención si una vez terminado el arrendamiento no te dieras de baja de la obligación de retener marcando la casilla correspondiente en la declaración censal 036.

Te aconsejo que inmediatamente presentes el modelo 036 dándote de baja en esta obligación ya que no debes practicar retención sobre el alquiler y así evitarás tener que presentar el modelo 115.

Modelo 180

Esta declaración informativa es un resumen anual de las retenciones e ingresos a cuenta sobre los rendimientos procedentes de arrendamientos de inmuebles urbanos.

En ella se informa de los datos fiscales de cada perceptor, el importe total que se le ha pagado y el que se le ha retenido y los datos del inmueble arrendado (referencia catastral, dirección…).

Se presenta en enero con los datos del ejercicio anterior.

Como ves,

Con el modelo 115 se ingresan las cantidades en Hacienda. Y es en el modelo 180 donde se le informa de a quién corresponden esas cantidades ingresadas, en qué importe y por cuál inmueble #alquilerdeinmuebles Clic para tuitear

¿Qué ocurre si el inquilino no ingresa las retenciones en Hacienda?

Si tu arrendatario no ingresa las retenciones sobre el alquiler en la Agencia Tributaria, ¿puedes deducirte estas retenciones al calcular tu impuesto sobre la renta o sobre sociedades?

La consulta vinculante V1763-16 de la Dirección General de Tributos establece que podrás deducir de la cuota íntegra las retenciones practicadas que debieron ser retenidas por el inquilino, siempre que puedas probar la contraprestación íntegra devengada.

Ejemplo

Alquilaste una oficina a un abogado por un importe anual de 10.000 euros. El importe total que cobraste fue 10.200 euros (10.000 + 2.100 -1.900 = 10.200 euros). Tu ingresaste en Hacienda el IVA (21%10.000) y él tuvo que retener e ingresar en Hacienda 1.900 euros (19%10.000).

Pero al hacer tu declaración de renta de ese año compruebas que las retenciones no aparecen en tus datos fiscales (Hacienda no tiene constancia de ellas).

En tu declaración, deberás computar como ingresos del alquiler 10.000 euros y podrás deducir de la cuota íntegra las deducciones que has soportado (1.900 euros).

Te aconsejo que aportes como documentación complementaria las facturas de alquiler y los justificantes de cobro. Así aclararás la situación en Hacienda antes de que ésta te lo requiera.

Si necesitas presentar el modelo 115 o el modelo 180 en el plazo de 72 horas desde que nos proporciones toda la información necesaria y por 40 euros más IVA (48,40 euros IVA incluido) te enviaremos el fichero con la declaración/modelo cumplimentado para que lo entregues tú, o bien si lo deseas, realizaremos la presentación telemática ante Hacienda, enviándote posteriormente el justificante de entrega correspondiente.

Si quieres solicitar este servicio de cumplimentación de los modelos 115 o 180 de declaración trimestral o resumen anual de retenciones sobre el alquiler de inmuebles y deseas que nos pongamos en contacto contigo pulsa en el siguiente botón.

Reportaje gentiliza de Jraeconomistas

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