Se fija doctrina sobre los gastos hipotecarios

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dicta 5 sentencias de fecha 23 de enero en las que fija una nueva doctrina jurisprudencial sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores, en concreto, sobre los gastos de comisión de apertura, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Aranceles de notario y registrador y gastos de gestoría, de las que alguna de ellas aún no se había pronunciado.

A modo de resumen, antes de entrar en el fondo del asunto, los gastos quedan fijados de la siguiente manera:

  • Gastos sufragados a partes iguales entre banco y cliente

– Arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario.

– Arancel notarial de la escritura de modificación del préstamo hipotecario.

– Gastos de gestoría.

– Arancel notarial por copias de las escrituras, las pagará quien las solicite.

  • Gastos sufragados por el banco

– Arancel registral de la inscripción de la garantía hipotecaria.

– Pago del ITPAJD de los préstamos hipotecarios concedidos desde el 10 de noviembre de 2018.

  • Gastos sufragados por el cliente

– Arancel notarial por la escritura de cancelación de la hipoteca

– Arancel registral por la escritura de cancelación de la hipoteca

– El Supremo sigue considerando que el ITPAJD lo debe pagar el cliente.

Cláusula comisión de apertura

Analiza si esta cláusula tiene la consideración de abusiva, y decide que no puede ser considerada abusiva.

Considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque:

es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato

Gastos de notaría, ITPAJD y gastos de gestoría

La Sala de lo Civil se pronuncia sobre la nulidad de la cláusula que atribuye el pago de todos los gastos e impuestos que fue declarada nula en la STS 705/2015, de 23 de diciembre, y determina lo siguiente:

1º Son pagos que se hacen a terceros, no al prestamista.

Se tratan de honorarios que se pagan por la intervención profesional a la hora de realizar un préstamo hipotecario, y que, por lo tanto, la declaración de abusividad de los mismos, no puede conllevar que estos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

 2º El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.

La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipotecael interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.

La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.

En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.

También se impone el pago por mitad de los mismos.

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